Crise du logement en région : pourquoi les villages sont oubliés
La crise du logement en région ne touche pas seulement les villes moyennes. Elle frappe aussi les villages, là où il se construit le moins de logements locatifs et où chaque ménage qui part fragilise l'école, l'épicerie et les services.
En bref : Dans les villages du Québec, la crise du logement vient surtout d'un manque de logements locatifs neufs. Les coûts d'infrastructures, le manque de terrains disponibles, la rareté des entrepreneurs et des loyers trop bas pour rentabiliser une construction freinent les projets. Des solutions existent : aide publique adaptée, préfabrication, partenariats municipaux et propriété hors marché.
La crise du logement touche-t-elle vraiment les régions ?
Oui. Selon le FRAPRU, la crise « n'épargne aucune région » du Québec. Au 1er juillet 2026, l'organisme recensait 2 039 ménages locataires aidés par les services de recherche de logement, en hausse sur un an.
En région, le problème prend une autre forme. Il y a moins de ménages à la rue, mais beaucoup de gens ne peuvent tout simplement pas s'installer dans le village où ils travaillent ou veulent vivre.
Pourquoi la construction repart en ville mais pas dans les villages ?
Parce que les conditions qui rendent un projet rentable en ville n'existent pas dans un village. À Saguenay, les permis de multilogements ont explosé au début de 2026. Desjardins note que la volonté de la Ville d'assouplir son zonage et ses règlements a beaucoup aidé.
Mais ce rebond reste urbain. Au Bas-Saguenay, le long de la route 170, les nouveaux logements locatifs restent rares.
Quels sont les principaux obstacles en milieu rural ?
Voici ceux que nous rencontrons concrètement en développant Forêt-Mixte à Petit-Saguenay :
Le manque de terrains disponibles. Dans le périmètre urbain de Petit-Saguenay, les terrains libres appartiennent à des particuliers et ne sont pas à vendre. Notre projet se trouve donc hors périmètre, à environ 11 km du cœur du village, sur un terrain qui nous appartenait déjà. Le zonage est conforme et la Municipalité appuie le projet.
Les infrastructures à bâtir. Il faut un chemin d'accès : 200 m du chemin Jeanne-Ida-Gaudreault sont réalisés et le reste suivra. Il faut aussi prolonger la ligne électrique d'Hydro-Québec, ce qui ne peut commencer qu'une fois le chemin terminé.
Des coûts répartis sur peu de logements. Un chemin ou une ligne électrique coûte presque autant pour 18 logements que pour 100.
Des loyers du marché trop bas pour rentabiliser. Sans aide publique, les loyers nécessaires pour couvrir les coûts d'une construction neuve dépassent ce que les ménages locaux peuvent payer.
Peu d'entrepreneurs et de main-d'œuvre disponibles pour de petits chantiers éloignés.
Des montages financiers complexes, pensés pour de grands projets urbains.
Pourquoi faut-il construire du logement dans les villages ?
Parce que le logement est la condition de tout le reste. Sans logement, une entreprise ne peut pas recruter, une famille ne peut pas s'installer et un aîné doit quitter son village pour trouver un logement adapté.
Notre sondage sur les besoins en logement au Bas-Saguenay l'a confirmé : les besoins sont réels, et ils touchent autant les familles que les personnes seules et les aînés.
Quelles solutions pour le logement en milieu rural ?
Il n'y a pas de solution unique, mais plusieurs leviers fonctionnent quand on les combine.
| Obstacle | Solution possible | Exemple |
|---|---|---|
| Terrains rares dans le périmètre urbain | Utiliser des terrains déjà détenus par un promoteur engagé, une municipalité ou une fiducie | Terrain d'Octave à Petit-Saguenay |
| Coûts de construction élevés | Préfabrication et bois massif | Enveloppe en panneaux de bois massif (CLT) |
| Loyers insuffisants | Programme d'aide publique | Programme d'habitation abordable Québec (PHAQ) |
| Peu de ressources municipales | Partenariats avec la MRC, la municipalité et les organismes régionaux | MRC du Fjord-du-Saguenay |
| Risque de spéculation | Propriété hors marché à long terme | Fiducie foncière communautaire |
La préfabrication peut-elle aider les villages ?
Oui. Québec s'y intéresse : l'Initiative de multilogements hautement préfabriqués en est à son 2e appel de projets. En juillet 2026, un programme de logements modulaires a aussi été annoncé pour 17 municipalités, dont Tadoussac. Aucune ne se trouve au Saguenay–Lac-Saint-Jean.
La préfabrication réduit le temps de chantier sur place, un avantage majeur quand la main-d'œuvre est rare. Nous l'expliquons dans notre article sur la préfabrication et le logement abordable en milieu rural.
Comment Forêt-Mixte répond-il à la crise du logement en région ?
Forêt-Mixte propose 18 habitations locatives abordables à Petit-Saguenay, dans la MRC du Fjord-du-Saguenay. Le projet réunit plusieurs solutions :
9 îlots, chacun avec une maison unifamiliale et une unité d'habitation accessoire, pour loger des familles, des personnes seules et des aînés autonomes
Une construction en bois massif préfabriqué, conçue par l'Atelier Vert Forêt
Des loyers établis selon les coûts réels, jamais indexés au marché de la villégiature
Une érablière protégée et des sentiers pour les résidents
Une demande au PHAQ Volet 1 déposée d'ici le 14 octobre 2026, avec une construction visée en 2027
Le projet a d'ailleurs été présenté dans Le Quotidien en juillet 2026.
Questions fréquentes
Pourquoi manque-t-il de logements dans les villages du Québec ?
Parce qu'on y construit très peu de logements locatifs neufs. Les terrains disponibles sont rares, les infrastructures coûtent cher pour peu de logements, et les loyers locaux ne suffisent pas à rentabiliser une construction neuve sans aide publique. Peu de promoteurs acceptent ces risques.
Peut-on construire du logement hors du périmètre urbain ?
Parfois, si le zonage municipal le permet et que le projet respecte les lois sur l'environnement et la protection du territoire agricole. Chaque cas est différent : il faut vérifier auprès de la municipalité et de la MRC avant d'aller plus loin. Lisez aussi notre article sur les zones blanches et vertes.
Quels programmes financent le logement abordable en région ?
Le principal est le Programme d'habitation abordable Québec (PHAQ) de la Société d'habitation du Québec. Au fédéral, Maisons Canada finance aussi des projets abordables. Des institutions comme Desjardins offrent du financement complémentaire. Les conditions varient selon le promoteur et le projet.
Comment une municipalité peut-elle favoriser le logement ?
Elle peut adapter son zonage, accélérer les permis, offrir un terrain ou un crédit de taxes, participer aux infrastructures et appuyer officiellement les projets. Son appui est souvent exigé pour obtenir une aide publique, comme au PHAQ.
Conclusion
La crise du logement en région ne se réglera pas avec des solutions pensées pour les grandes villes. Les villages ont besoin de projets à leur échelle, de programmes adaptés et de partenaires engagés.
Vous êtes une municipalité, une MRC ou un partenaire qui veut reproduire le modèle Forêt-Mixte ailleurs ? Contactez Octave.
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