Le logement hors marché revient au cœur du débat depuis la diffusion, le 22 octobre 2026, du reportage Portes à tout prix de l'émission Enquête sur les méthodes de certains influenceurs immobiliers. Chez Octave Immobilier, nous souhaitons développer des projets de logement hors marché en milieu rural, et ce reportage rejoint directement cette ambition. Voici notre lecture, et surtout ce que nous pensons qu'il faut bâtir à la place.
En bref — Le logement hors marché est un logement dont le loyer est fixé selon les coûts réels de l'immeuble plutôt que selon ce que le marché peut supporter. Il est détenu par un OBNL, une coopérative, une fiducie ou un organisme public, et n'est pas destiné à la revente spéculative. C'est la protection la plus durable contre la spéculation.
Que révèle le reportage d'Enquête sur les influenceurs immobiliers ?
Le reportage montre des stratégies d'enrichissement légales, mais lourdes de conséquences pour les locataires. L'équipe d'Enquête a suivi de l'intérieur les formations de quelques influenceurs immobiliers parmi les plus populaires au Québec.
On y voit notamment :
des hausses de loyer importantes prévues dès l'achat d'un immeuble;
des offres d'argent pour inciter des locataires à quitter leur logement;
l'achat ciblé d'immeubles où les loyers sont bas, souvent dans des secteurs défavorisés ou en région.
Le cas le plus discuté est un ensemble de 29 logements à Saint-Georges, en Beauce, où les loyers d'environ 625 $ par mois étaient présentés aux élèves comme pouvant presque doubler. L'influenceur visé conteste plusieurs éléments du reportage et affirme avoir renoncé à hausser ces loyers à moyen terme avant d'être contacté par les journalistes.
Notre propos n'est pas de faire le procès de qui que ce soit. Ces pratiques sont, pour l'essentiel, permises par la loi. C'est justement ce qui doit nous faire réfléchir.
Le reportage complet Portes à tout prix d’Enquête, diffusé par Radio-Canada Info :
Source : Radio-Canada, Enquête, 22 octobre 2026.
Pourquoi un logement abordable peut-il cesser de l'être ?
Un logement cesse d'être abordable dès que son loyer est fixé d'abord pour atteindre un rendement. Dans l'immobilier locatif, la valeur d'un immeuble dépend en grande partie de ses revenus. Hausser les loyers augmente donc la valeur de l'immeuble, ce qui permet de refinancer, puis d'acheter le suivant.
Dans cette logique, un vieil immeuble aux loyers bas n'est pas un bien à préserver : c'est un « potentiel » à aller chercher. Or ces logements sont précisément ceux qui manquent le plus.
Selon une analyse de Desjardins publiée en juillet 2026, la croissance des loyers dépasse celle des revenus des ménages au Québec depuis plus de cinq ans. Les logements neufs, eux, affichent des loyers nettement plus élevés que ceux du parc existant, à cause des coûts de construction (Desjardins, Études économiques, 2026). Chaque logement ancien à loyer bas qui disparaît est donc difficile à remplacer.
Ce que tout locataire devrait savoir
Un locataire peut refuser une hausse de loyer. Le propriétaire peut alors demander au Tribunal administratif du logement (TAL) de fixer le loyer.
Personne n'est obligé d'accepter une offre d'argent pour quitter son logement.
Les délais et les règles exactes sont expliqués sur le site du Tribunal administratif du logement. En cas de doute, un comité logement de votre région peut vous accompagner.
Qu'est-ce que le logement hors marché, concrètement ?
Le logement hors marché regroupe les logements qui ne sont pas gérés pour générer un profit. Le loyer couvre les coûts réels : l'hypothèque, l'entretien, les taxes, l'assurance et une réserve pour les réparations futures. Pour bien distinguer les termes, voyez aussi notre article sur la différence entre logement abordable et logement social.
Au Québec, il prend plusieurs formes :
les OBNL d'habitation;
les coopératives d'habitation;
les offices municipaux d'habitation (HLM);
les fiducies d'utilité sociale, qui protègent la vocation d'un immeuble à très long terme.
Logement locatif privé ou hors marché : les différences
Base du loyer : ce que le marché accepte (privé) / les coûts réels et une réserve (hors marché).
Objectif du propriétaire : rendement et plus-value / abordabilité durable.
Effet d'une revente : loyers souvent revus à la hausse / vocation maintenue.
Propriétaire type : particulier, entreprise ou fonds / OBNL, coopérative, fiducie ou organisme public.
À long terme : le loyer suit le marché / il s'en éloigne, vers le bas.
Le dernier point est souvent oublié. Une fois l'hypothèque remboursée, un logement hors marché devient de plus en plus abordable par rapport au marché, au lieu de suivre la hausse. Nous avons d'ailleurs expliqué comment protéger la mission d'un projet abordable dans le temps.
Par exemple, avec un loyer de départ de 900 $, une hausse de 5 % par année au marché et de 2 % hors marché, l'écart atteint environ 320 $ par mois après 10 ans, soit plus de 17 500 $ payés en plus au total. Faites l'essai avec vos propres chiffres :
Simulateur : loyer du marché ou loyer hors marché ?
Entrez un loyer et deux hypothèses de hausse annuelle pour voir l'écart se creuser dans le temps.
Voir le détail année par année
| Année | Marché | Hors marché | Écart mensuel |
|---|
Exemple illustratif seulement : les taux sont des hypothèses à ajuster, pas des prévisions. Au Québec, les hausses de loyer sont encadrées par le Tribunal administratif du logement.
Quelle place occupe le logement hors marché au Québec ?
Le logement hors marché reste minoritaire au Québec. Selon le FRAPRU, le logement social représente environ 11 % du parc locatif québécois (FRAPRU, 2025). Une fédération régionale d'OBNL d'habitation estime de son côté à 4,3 % la part du parc total de logements qui est à but non lucratif. Les deux chiffres ne mesurent pas la même chose, mais ils pointent dans la même direction.
Plusieurs acteurs visent 20 %. La Ville de Montréal s'est donné cet objectif de logements hors marché d'ici 2050 (Ville de Montréal). C'est aussi, à peu près, la part des almene boliger au Danemark, un secteur non lucratif qui loge près d'un million de personnes (Housing Europe, 2026).
En septembre 2026, nous avons assisté au lancement du rapport de la mission Scandinavie 1.0, consacrée au logement non lucratif au Danemark et en Suède. Ce qui frappe dans ces modèles : le hors marché n'y est pas un filet de dernier recours. C'est une option normale, ouverte à une large part de la population.
Le logement hors marché a-t-il sa place en région ?
Oui, et il y est peut-être encore plus nécessaire. En milieu rural, les logements locatifs sont rares, les promoteurs peu nombreux, et la villégiature ou la location à court terme exercent une forte pression sur les loyers. Un seul immeuble acheté pour « optimiser » ses loyers peut changer le portrait d'un village.
Notre étude sur les besoins en logement dans le Bas-Saguenay a recueilli 40 réponses. Elle nous a confirmé qu'il manque de logements abordables pour les familles, les personnes seules et les aînés qui veulent rester dans leur milieu.
Forêt-Mixte, à Petit-Saguenay
C'est ce qui nous a menés à Forêt-Mixte, un projet de 18 logements locatifs abordables à Petit-Saguenay, dans la MRC du Fjord-du-Saguenay. Ses principes :
des loyers fixés selon les coûts réels et une réserve de remplacement, jamais indexés au marché de la villégiature;
aucune revente spéculative, aucune conversion en chalets ni en location à court terme;
une gestion confiée à la FROH, la fédération régionale des OSBL d'habitation;
une construction en bois massif préfabriqué (CLT), plus sobre en énergie;
un ensemble indivisible, qui ne pourra pas être revendu par lots.
Le projet est appuyé par la Municipalité de Petit-Saguenay, et sa réalisation dépend de l'obtention du financement public demandé.
Comment une entreprise privée peut-elle contribuer au hors marché ?
Une entreprise privée peut bâtir du logement hors marché en renonçant à tirer son revenu de la hausse des loyers. Octave Immobilier est une entreprise privée, et nous ne le cachons pas. Notre rôle est d'apporter ce qui manque souvent au départ :
le terrain, déjà détenu et libre de spéculation;
le travail de développement : études, plans, montage financier, démarches municipales;
un engagement d'abordabilité de longue durée;
à terme, le transfert du projet à un OBNL, une fiducie ou une structure semblable, avec sa vocation intacte.
Les municipalités rurales ont un rôle clé à jouer. Pour les aider à évaluer un projet, nous avons publié un calculateur d'impact d'un projet de logement abordable. Les programmes de la Société d'habitation du Québec restent le principal levier de financement.
Questions fréquentes
Les stratégies montrées dans le reportage d'Enquête sont-elles illégales ?
Pour l'essentiel, non. Le reportage présente des méthodes légales, mais dont l'effet sur les locataires est jugé troublant. Les hausses de loyer restent encadrées : un locataire peut les refuser, et le Tribunal administratif du logement peut alors fixer le loyer. C'est surtout la logique économique derrière ces pratiques qui pose question, plus que leur légalité.
Un locataire peut-il refuser une hausse de loyer au Québec ?
Oui. Le locataire qui reçoit un avis d'augmentation peut la refuser dans le délai prévu par la loi, sans perdre son droit au maintien dans les lieux. Le propriétaire peut ensuite demander au Tribunal administratif du logement de fixer le loyer. Les délais exacts varient selon le bail : consultez le site du TAL ou un comité logement.
Le logement hors marché, est-ce la même chose que le logement social ?
Pas exactement. Le logement social désigne souvent des logements dont le loyer est ajusté au revenu, comme les HLM. Le hors marché est plus large : il inclut aussi les coopératives et les OBNL dont les loyers sont abordables sans être liés au revenu. Leur point commun est l'absence de recherche de profit.
Pourquoi parle-t-on d'un objectif de 20 % de logements hors marché ?
Plusieurs organismes considèrent qu'à partir de 20 % environ, le hors marché pèse assez pour freiner la hausse des loyers dans l'ensemble du marché. Le Danemark s'approche de cette proportion avec son secteur non lucratif. La Ville de Montréal s'est donné cet objectif pour 2050.
Un projet hors marché peut-il se réaliser dans un petit village ?
Oui, à condition de réunir quelques éléments : un terrain disponible et conforme au zonage, l'appui de la municipalité, un gestionnaire compétent et un montage financier qui combine programmes publics et prêts. Forêt-Mixte, à Petit-Saguenay, est un exemple de projet conçu selon ces principes en milieu rural.
En conclusion
Le reportage d'Enquête rappelle qu'un logement traité d'abord comme un actif financier finit tôt ou tard par coûter plus cher à ceux qui l'habitent. Le logement hors marché offre une autre voie, éprouvée ailleurs, et possible ici, y compris en région.
Octave Immobilier
Vous avez un projet de logement hors marché ?
Municipalité, OBNL, coopérative ou propriétaire foncier : parlons de votre terrain, de votre milieu et du modèle qui permettrait d'y loger durablement.
