Unité d'habitation accessoire (UHA) : guide pour comprendre les enjeux au Québec
Une unité d'habitation accessoire (UHA) est un deuxième logement, plus petit, aménagé sur le même terrain qu'une maison unifamiliale. Le concept est encore mal connu au Québec, mais il intéresse de plus en plus de familles, de propriétaires et de municipalités, en ville comme à la campagne.
En bref : Une UHA est un logement autonome (cuisine, salle de bain, entrée) ajouté sur un terrain déjà occupé par une maison. Elle peut être intégrée à la maison, attenante ou détachée. Au Québec, ce sont les règlements municipaux qui déterminent si elle est permise et à quelles conditions. Avant tout projet, vérifiez auprès du service d'urbanisme de votre municipalité.
Pourquoi en parler maintenant ?
Parce que l'UHA répond à plusieurs besoins à la fois : loger un parent vieillissant ou un jeune adulte, ajouter un revenu de location, ou densifier doucement un village sans ouvrir une nouvelle rue. C'est aussi une pièce centrale de notre projet Forêt-Mixte à Petit-Saguenay.
Cet article ouvre notre série « Repenser l'habitation rurale ».
Qu'est-ce qu'une unité d'habitation accessoire, exactement ?
Une UHA est un logement complet et indépendant, mais subordonné à la maison principale : elle partage le même terrain et ne peut pas exister sans elle. Le terme vient de l'anglais Accessory Dwelling Unit (ADU), très répandu en Colombie-Britannique et aux États-Unis.
On la reconnaît à trois traits :
elle contient tout ce qu'il faut pour vivre de façon autonome (cuisine, salle de bain, chambre ou aire de repos) ;
elle est plus petite que la maison principale ;
elle reste sur le même lot, sans subdivision du terrain.
Au Québec, on la désigne aussi par d'autres noms : logement accessoire, logement d'appoint, logement supplémentaire, maison de jardin, pavillon-jardin ou maison de ruelle en ville. Chaque municipalité choisit son vocabulaire, ce qui explique une partie de la confusion.
Quels sont les types d'UHA ?
On distingue généralement trois formes, selon le lien avec la maison principale.
Intégrée — Description : Aménagée à l'intérieur de la maison · Exemples : Sous-sol, étage, partie de la maison subdivisée
Attenante — Description : Ajoutée à la maison par un agrandissement · Exemples : Annexe latérale, logement au-dessus du garage attaché
Détachée — Description : Petit bâtiment séparé sur le même terrain · Exemples : Maison de jardin, pavillon en cour arrière, garage converti
Attention au vocabulaire municipal. Certaines municipalités réservent le mot « UHA » au seul bâtiment détaché. Un logement ajouté dans ou contre la maison y fait plutôt de celle-ci une habitation bifamiliale. Le même projet peut donc relever de règles différentes selon l'endroit.
UHA ou logement intergénérationnel ?
Le logement intergénérationnel est une forme plus ancienne, souvent réservée à des membres de la famille et reliée à la maison par une porte intérieure. L'UHA, elle, n'est généralement pas limitée à la famille et peut être louée à un tiers, selon le règlement municipal. Plusieurs municipalités ont d'ailleurs retiré l'exigence de lien familial dans les dernières années.
Que change la loi 31 pour les logements accessoires ?
La loi 31 a créé un droit temporaire d'aménager un logement accessoire dans une maison unifamiliale isolée, même si le règlement municipal ne le prévoit pas. La Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation a été adoptée le 21 février 2024, et ce régime « de plein droit » s'applique depuis le 21 août 2024, pour une durée de cinq ans.
Ce droit vise un cas précis. Il faut que :
le logement soit aménagé par agrandissement ou subdivision d'une résidence unifamiliale isolée ;
la maison soit située dans un périmètre d'urbanisation ;
elle soit à l'extérieur d'une zone soumise à des contraintes de sécurité publique (zone inondable, par exemple).
Trois limites importantes :
Les UHA détachées ne sont pas couvertes par ce droit : elles restent soumises au règlement municipal.
Les terrains hors du périmètre urbain non plus, ce qui exclut une grande partie des propriétés en campagne.
La municipalité peut se soustraire au régime, en tout ou en partie de son territoire, ou fixer ses propres normes. Les normes d'implantation, d'architecture et de stationnement continuent aussi de s'appliquer.
En pratique, la loi 31 ouvre une porte en milieu urbain et villageois, mais elle ne remplace pas une vérification auprès de votre municipalité.
Comment la Ville de Saguenay encadre-t-elle les UHA ?
La Ville de Saguenay autorise une UHA détachée à l'intérieur de son périmètre urbain. Selon sa fiche technique (édition du 29 juin 2026), les principales conditions sont les suivantes, sur un terrain occupé par une habitation unifamiliale :
une seule UHA par terrain, en cour latérale ou arrière ;
emprise au sol maximale de 100 m² (environ 1 076 pi²) ;
hauteur maximale de 5 m, sans dépasser la maison ;
aucun sous-sol ;
aucune case de stationnement supplémentaire exigée ;
possibilité de partager le puits ou l'installation septique de la maison, s'ils sont conformes au règlement provincial (Q-2, r. 22) ;
un toit plat ou à un seul versant interdit, sauf si la maison en a un ;
une demande de permis accompagnée du certificat de localisation, des servitudes et des plans et élévations.
Ces règles sont propres à Saguenay. Une municipalité voisine peut permettre une UHA plus grande, l'interdire hors du périmètre urbain ou l'encadrer par un PIIA. C'est la meilleure illustration d'une règle simple : le règlement local fait foi.
Peut-on construire une UHA en milieu rural ?
Oui, c'est possible dans plusieurs municipalités rurales, mais il faut d'abord vérifier le zonage. Puisque le régime de la loi 31 ne s'applique qu'en périmètre urbain, une propriété en campagne dépend entièrement du règlement de sa municipalité.
Quelques points propres au milieu rural :
Zone agricole : une UHA en zone verte peut demander une autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ). Lisez notre article sur la construction en zone agricole.
Eau et eaux usées : sur un terrain non desservi, l'installation septique doit être dimensionnée pour le nombre total de chambres. Voyez notre guide sur le puits et la fosse septique.
Électricité : plusieurs règlements exigent la même entrée électrique que la maison. Validez la capacité avec un maître électricien et, au besoin, avec Hydro-Québec.
Accès : l'UHA doit être accessible aux services d'urgence ; une distance maximale de la rue peut s'appliquer.
Ce que nous apprenons avec Forêt-Mixte
À Petit-Saguenay, notre projet Forêt-Mixte prévoit neuf maisons unifamiliales, chacune accompagnée d'une UHA, pour un total de 18 logements locatifs abordables. Les constructions sont sur pieux, sans sous-sol, pour limiter l'excavation et respecter la forêt.
Ce choix répond à ce que révèle notre étude sur les besoins en logement au Bas-Saguenay : une majorité de ménages d'une ou deux personnes. Une UHA est souvent la bonne taille pour eux. Elle permet aussi de loger plus de monde sans ouvrir davantage de forêt.
Quelles sont les étapes pour réaliser une UHA ?
Consulter le service d'urbanisme de votre municipalité : zonage, forme permise, superficies, marges.
Obtenir votre certificat de localisation et repérer les servitudes (Hydro-Québec, passage, etc.).
Vérifier les services : capacité du puits, de l'installation septique et de l'entrée électrique.
Faire préparer des plans conformes au Code de construction du Québec.
Soumettre la demande de permis avec les documents exigés (plans, élévations, implantation).
Passer par le PIIA, s'il y en a un : prévoyez le délai d'analyse du comité consultatif d'urbanisme.
Informer votre assureur et votre prêteur avant de construire et avant de louer.
Quelles erreurs éviter ?
Se fier à la loi 31 pour une UHA détachée : elle ne la couvre pas.
Oublier l'installation septique : c'est souvent le poste le plus coûteux en campagne.
Concevoir avant de lire le règlement : une hauteur ou une superficie non conforme peut tout bloquer.
Penser revendre l'UHA séparément : elle reste sur le même lot et ne peut pas être vendue seule sans une subdivision permise par le règlement de lotissement. Voyez notre guide sur la subdivision d'un terrain.
Prévoir une location touristique sans vérifier : la location de courte durée est encadrée par la Loi sur l'hébergement touristique et souvent par le zonage local.
Questions fréquentes
C'est quoi une UHA ?
Une UHA, ou unité d'habitation accessoire, est un logement autonome et plus petit, ajouté sur le même terrain qu'une maison unifamiliale. Elle peut être intégrée à la maison, attenante ou détachée, comme une maison de jardin. Elle reste subordonnée à la maison principale et ne peut pas exister seule sur le terrain.
La loi 31 me permet-elle de construire une maison de jardin ?
Non, pas directement. Le droit créé par la loi 31 vise un logement accessoire aménagé par agrandissement ou subdivision d'une maison unifamiliale isolée, dans un périmètre d'urbanisation. Une UHA détachée, comme une maison de jardin, dépend du règlement de zonage de votre municipalité.
Puis-je louer mon UHA ?
Dans plusieurs municipalités, oui : l'exigence de loger un membre de la famille a souvent été retirée. Certaines l'imposent encore. La location touristique de courte durée suit d'autres règles. Vérifiez le règlement de zonage, puis informez votre assureur et votre prêteur hypothécaire avant de louer.
Faut-il un deuxième puits ou une deuxième fosse septique ?
Pas nécessairement. Plusieurs municipalités, dont la Ville de Saguenay, permettent de partager le puits ou l'installation septique de la maison, à condition qu'ils soient conformes. L'installation doit toutefois être dimensionnée pour l'ensemble des chambres. Un professionnel en installations septiques peut le confirmer.
Peut-on vendre une UHA séparément de la maison ?
En général, non. L'UHA est construite sur le même lot que la maison et lui est subordonnée. La vendre seule exigerait de subdiviser le terrain, ce qui n'est possible que si le règlement de lotissement le permet et que chaque nouveau lot respecte les normes. Un notaire et un arpenteur-géomètre peuvent vous guider.
Une UHA augmente-t-elle les taxes municipales ?
Oui, c'est probable : l'UHA ajoute de la valeur à la propriété et est portée au rôle d'évaluation foncière. L'ampleur de la hausse dépend de la municipalité et de la valeur de la construction. Le service d'évaluation de votre MRC ou de votre ville peut vous donner une idée plus précise.
Conclusion
L'unité d'habitation accessoire est une façon simple de loger plus de monde sur un terrain déjà occupé, sans étalement. Au Québec, son avenir se joue surtout dans les règlements municipaux : la loi 31 aide, mais elle ne couvre ni les maisons de jardin ni la campagne.
Vous avez un terrain et vous vous demandez s'il peut accueillir une UHA ou un petit projet d'habitation ? Écrivez-nous : nos services-conseils en développement immobilier commencent justement par cette vérification.
Prochain article de la série : densifier en douceur en campagne.
À lire aussi : Crise du logement en région : pourquoi les villages sont oubliés · Construire en zone agricole · Terrain non desservi : puits et fosse septique
Sources : Ville de Saguenay, fiche technique 27 — Unité d'habitation accessoire · MAMH, feuillet sur la loi 31 · L'Arpent, Les unités d'habitation accessoires au Québec
